ข่าวแจ้งสื่อมวลชน

ชูกลยุทธ์ "ปรับพอร์ตผู้เช่า" ใช้เทคโนโลยีช่วยลดต้นทุน

เดินหน้าลงทุนตั้งเป้าปี 66 มูลค่าทรัพย์สินรวมคาดการณ์แตะประมาณ 20,000 ล้านบาท ตั้งเป้าขยายมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มอีก ประมาณปีละ 2,000-3,000 ล้านบาท ทำให้ระยะ3ปี หรือ ปี 2566จะมีมูลค่าทรัพย์สินรวมคาดการณ์แตะถึงประมาณ 20,000 ล้านบาท"

สถานการณ์โควิด-19 ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้การฟื้นตัวเศรษฐกิจอาจล่าช้าออกไปอีก ประกอบกับแนวโน้มทิศทางดอกเบี้ยต่ำ และความผันผวนของตลาดหุ้น ภาวะดังกล่าว ส่งผลให้การหาผลตอบแทนจากการลงทุนในเวลานี้มีความท้าทายอย่างมาก แต่กลับเป็นปัจจัยหนุนผลตอบแทนของสินทรัพย์ประเภท " Yield Play" อย่างกองรีท โดยเฉพาะประเภท "คอมมูนิตี้มอลล์" ยังสามารถให้ผลตอบแทนที่ดี

"กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เค.อี.รีท แมเนจเมนท์ จำกัด (ในเครือของกลุ่มบริษัท เคอี กรุ๊ป) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อัลไล (ALLY) ให้สัมภาษณ์กับทางกรุงเทพธุรกิจว่า นักลงทุนอาจสับสนอยู่ระหว่างรีทประเภท "คอมมูนิตี้มอลล์" ได้รับผลกระทบเช่นเดียวกับห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หรือไม่ หากมองภาพใหญ่ธุรกิจรีเทล อาจได้รับผลกระทบก็จริง แต่จริงๆ "คอมมูนิตี้มอลล์" ยังเป็นเซกเมนต์ เฉพาะที่ธุรกิจแข็งแรง ให้ผลตอบแทนสูง 7-9% ในช่วงเวลาเช่นนี้

อย่าง "กองทรัสต์ ALLY" ผลการดำเนินงานไตรมาส 1 ปี 2564 กองทรัสต์มีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 141.39 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.6% และมีรายได้ 331.03 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.6% จากไตรมาส 4 ปี 2563 แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงแค่ 5-6%จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่ยังไม่มีการแพร่ระบาดโควิด-19 ถือว่ายังสามารถรักษาการเติบโตที่ดี

ทำให้ ณ ไตรมาส 1 ปี 2564 ได้มีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนคิดเป็น 9.16 % ต่อปี คำนวณจากราคาตลาดของหลักทรัพย์ของกองทรัสต์ฯ ปิดที่ 6.55 บาทต่อหน่วยเมื่อสิ้นไตรมาส 1(ราคาปิด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564) เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่สามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน 7.3% ต่อปี ถือว่าเป็นอัตราที่สูงกว่าเมื่อเทียบกองทรัสต์อื่นๆ ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทศูนย์การค้า

สำหรับผลการดำเนินงานในครั้งนี้ "กวินทร์" เรียกว่า "ดีเกินความคาดหมาย" ส่วนหนึ่งมาจากการใช้กลยุทธ์ " Synergy Made Growth" ผ่านสถานการณ์โควิด-19 ทุกระลอก คือ 1.การช่วยเหลือผู้เช่า 2.การปรับพอร์ตผู้เช่า 3.ลงทุนเทคโนโลยีเพื่อช่วยลดต้นทุน โดยเพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ และรายได้อื่นที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ได้เน้นกลยุทธ์ดูแลรักษาผู้เช่าอย่างดี ช่วยส่งเสริมการขาย เพื่อที่จะเติบโตไปด้วยกัน ทำให้ปัจจุบันมีอัตราการเช่าขึ้นมาถึง 94.4% ถือว่าสูงสุดตั้งแต่จัดตั้งกอง และมีอัตราการต่อสัญญาที่ 92.1% เป็นผลจากการปรับพอร์ตคัดเลือกผู้เช่าที่มีความแข็งแกร่ง เช่น ร้านอาหารต้องสามารถทำเดลิเวอรี่ได้

และเพิ่มร้านค้าแบรนด์ดังที่มีความจำเป็นในชีวิตประจำวันที่ได้รับผลกระทบทางบวกจาก สถานการณ์โควิด-19 เข้ามาในพอร์ตอย่างเหมาะสม เช่นธุรกิจฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ตกแต่งบ้าน ร้านอาหาร และซุปเปอร์มาร์เก็ต หรือธุรกิจที่ยังมีความต้องการสูง เช่น คลินิกเสริมความงาม และโรงเรียนเป็นต้น

สะท้อนถึงรายได้ทั้งกลุ่มในไตรมาส 1 ปี 2564 ลดลงเพียง 5% จากปี 2563 เมื่อเทียบกับศูนย์การค้าทั่วไปที่ลดลงกว่า 30-40% และกำไรลดลงเพียง 5% เมื่อเทียบกับศูนย์การค้าทั่วไปที่ลดลงกว่า 40-50% และจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ (Traffic) ยังอยู่ที่ 80% ในช่วงเวลาปกติหากเทียบกับศูนย์การค้าทั่วไปอยู่ที่ 50-60% ทำให้เรายังเป็นหนึ่งในธุรกิจศูนย์การค้าที่แข็งแรงที่สุดในตลาด ณ ปัจจุบัน

ประกอบกับ การขยายพอร์ตลงทุนในโครงการใหม่ๆ เป็นธุรกิจศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ประชากรเยอะ และมีกำลังซื้อสูง แม้เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอก 2 และระลอก 3 ยังพบว่า มีลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง มีความปลอดภัยสูงกว่า

ถึงแม้ แนวโน้มไตรมาส 2 ปี 2564 คาดการณ์รายได้และกำไร อาจชะลอตัวลงจากไตรมาส 1 ปี 2564 แต่คาดว่าจะมีแนวโน้มที่ดีกว่าหากเทียบช่วงเดียวกันปีก่อนที่ฐานต่ำจากโควิด-19 ระบาดระลอกแรก ที่ล็อกดาวน์ทั้งหมด ขณะที่ปีนี้ล็อกดาวน์ชั่วคราวและแค่บางพื้นที่เท่านั้นโดยปัจจุบันร้านค้ายังเปิดอยู่ถึงกว่า 80%

ในปีนี้สถานการณ์ค่อนข้างประมาณการรายได้ยาก เพราะต้องประเมินสถานการณ์โควิด-19เป็นระยะๆ ว่าจะกระทบรุนแรงมากน้อยแค่ไหน แต่เรายังคาดว่ารายได้ในปีนี้ คาดการณ์จะเติบโตมากกว่า 10-20 % และในช่วงระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า (ปี2564-2566) ยังเติบโตได้ดีสม่ำเสมอ โดยรักษาอัตราการเติบโตของกำไรต่อเนื่องไม่ต่ำกว่าผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

ทางด้านแผนลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมในปีนี้ และระยะ 3 ปี (ปี2564-2566) นั้น "กวินทร์" กล่าวว่า ในปีนี้ลงทุนใหม่เพิ่มเติม 3 โครงการ มูลค่าการลงทุนไม่เกิน 850 ล้านบาท ได้แก่ "โครงการกาดฝรั่ง วิลเลจ" มูลค่าการลงทุนไม่เกิน 390 ล้านบาท ซึ่งเข้าลงทุนแล้วเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2564 ที่ผ่านมา อีกทั้งยังเตรียมเข้าลงทุนใน "โครงการ เดอะคริสตัล ชัยพฤกษ์" มูลค่าการลงทุนไม่เกิน 280 ล้านบาท และ"ตึกออฟฟิศ ประเภทโครงการมิกซ์ยูสใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีรถไฟหัวลำโพง" มูลค่าการลงทุนไม่เกิน 180 ล้านบาท อีกด้วย

พร้อมกับมองหาโอกาสในทำเลและประเภทสินทรัพย์อื่นๆ ในระยะ 3 ปี ข้างหน้าโดยให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตใหม่และความต้องการของคนรุ่นใหม่ มีความยืดหยุ่นและมีสิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงคลังสินค้า ที่เติบโตดีตามเทรนด์ช้อปปิ้งออนไลน์หรืออีคอมเมิร์ซ

ปัจจุบันบริษัทยังมีดีลในมืออยู่ระหว่างการเจรจาอีกราว 5 โครงการ มีโอกาสที่จะลงทุนในปี 2565 แบ่งเป็น ศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ และตึกออฟฟิศรุ่นใหม่ รอบนอกกรุงเทพ บนเส้นรถไฟฟ้า วางเป้าหมายผลตอบแทนจากการเข้าลงทุนต้องมี IRR อย่างน้อย 8-9% และผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี

นอกจากนี้ ยังมีอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มเคอี กรุ๊ป อย่างตึกออฟฟิศและศูนย์การค้าที่กำลังสร้างใหม่ อาจนำเข้ามาพิจารณาเข้ากองเพิ่มเติมในช่วง 3 ปีนี้ด้วย

"แม้สถานการณ์เป็นเช่นนี้ เศรษฐกิจชะลอตัว ถือเป็นจังหวะที่ดี เป็นโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพงมาก หาทำเลต้องการลงทุนได้ง่ายขึ้น แต่คงต้องรอช่วงเวลาจากฟื้นตัวหลังโควิด หวังว่า ภายในสิ้นปีนี้ เศรษฐกิจจะค่อยๆ เริ่มฟื้นตัวได้อย่างแข็งแรง ซึ่งขึ้นอยู่กับการกระจายวัคซีนว่าทำได้ดีแค่ไหน"

อย่างไรก็ดี หากเข้าลงทุนเพิ่มเติม 3 โครงการในปีนี้ทำให้มูลค่าทรัพย์สินรวมอยู่ที่ประมาณ 13,500 ล้านบาท และมีการลงทุนทั้งหมด 13 โครงการ จากปัจจุบันอยู่ที่ 12,300 ล้านบาท รวมถึงตั้งเป้าขยายมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มอีก ปีละประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ทำให้ระยะ 3 ปี หรือปี 2566 คาดจะมีมูลค่าทรัพย์สินรวมแตะถึงประมาณ 20,000 ล้านบาท

ปัจจุบัน กองทรัสต์ ALLY เป็นเจ้าของพอร์ตศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย วัดจากมูลค่าทรัพย์สินรวม คิดเป็นส่วนแบ่งในตลาดราวกว่า 15%

ถึงแม้จะมีกองทรัสต์รายใหม่เริ่มเข้ามาแข่งขัน "กวินทร์" มั่นในใจรักษาความเป็นผู้นำ ภายใต้จุดแข็งของ ALLY เมื่อเทียบกับกองทรัสต์อื่น คือการที่มีทีมผู้บริหารโครงการในเครือของกลุ่มบริษัท ได้แก่ บริษัท เคอี พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด (Property Manager) ที่มีความเชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีแพลตฟอร์มในระดับสากล ซึ่งนำมาใช้ในการบริหารงานเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและช่วยลดต้นทุน ซึ่งสะท้อนถึงการเพิ่มขีดสามารถในการเพิ่มรายได้และลดค่าใช้จ่ายหลังจากที่ ALLY ได้เข้าไปลงทุนในทรัพย์สินแล้ว

ที่มา: bangkokbiznews.com